REIT o fideicomiso de inversión en bienes raíces es un tipo de vehículo de inversión que permite a las personas invertir en bienes raíces o activos relacionados con la intención de obtener ingresos. Los REIT son similares a los fondos mutuos. Al igual que los fondos mutuos canalizan el dinero de los inversionistas en el mercado de valores, de la misma manera, los REIT brindan a los inversionistas la oportunidad de invertir en bienes raíces. Esto significa que los inversores tienen la oportunidad de invertir y ganar con propiedades valiosas sin tener que poseerlas.
REIT posee u opera propiedades generadoras de ingresos, como centros comerciales, apartamentos, hoteles, complejos turísticos, instalaciones de autoalmacenamiento, almacenes, hipotecas o préstamos, edificios de oficinas, etc. A diferencia de las empresas inmobiliarias, REIT no desarrolla una propiedad inmobiliaria con la intención de revenderlo. En cambio, tales propiedades generadoras de ingresos son parte de su cartera de inversiones.
modelo de negocio
La mayoría de los REIT o sociedades de inversión inmobiliaria siguen un modelo de negocio sencillo. Arrendan una propiedad, cobran el alquiler y luego distribuyen las ganancias como dividendos entre los accionistas. Por lo general, es obligatorio que los REIT paguen al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas.
Características de los REIT
Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir una serie de requisitos. La mayoría de los REIT cotizan en las principales bolsas de valores. Para calificar como REIT, una empresa debe:
- Invertir un mínimo del 75% de sus activos totales en bienes inmuebles.
- Ganar un mínimo del 75% de los ingresos brutos en forma de alquileres, ventas de bienes inmuebles o intereses sobre hipotecas que financian bienes inmuebles.
- Distribuir anualmente como dividendos un mínimo del 90% de su renta gravable entre los accionistas.
- Tener al menos 100 accionistas.
- El Directorio o síndico debe administrarlo.
- Debe ser gravable como una corporación.
Tipos de REIT o Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces
La mayoría de los REIT se ocupan de un sector inmobiliario específico; por ejemplo, hay REIT de atención médica, REIT de oficina y más. También hay REIT diversificados y especializados que pueden invertir en varios sectores inmobiliarios, como oficinas y propiedades comerciales. Los siguientes son los tipos de REIT:
REIT de renta variable
Es el tipo más común de REIT. Dichos REIT invierten en propiedades y sus ingresos son principalmente en forma de renta que luego se distribuye a los accionistas como dividendos.
REIT hipotecarios
Dichos REIT o fideicomisos de inversión en bienes raíces generan sus ingresos a partir de hipotecas, es decir, comprando valores respaldados por hipotecas existentes o tomando prestado a los propietarios de bienes raíces. Su ingreso es la diferencia entre el interés de los préstamos hipotecarios y el costo de financiar estos préstamos. Estos REIT son propensos a riesgos de tipos de interés debido a su modelo de negocio.
REIT híbridos
Dichos REIT obtienen ingresos de rentas y valores respaldados por hipotecas, y préstamos a los propietarios de bienes raíces.
REIT públicos no cotizados (PNLR)
Dichos REIT están registrados en la SEC pero no cotizan en las bolsas de valores.
REIT privados
Dichos REIT no necesitan registrarse en la SEC, y tampoco cotizan en las bolsas de valores nacionales.
Beneficios de invertir en REIT
- Los REIT cotizan en las bolsas de valores y, por lo tanto, operan bajo las mismas reglas que cualquier empresa pública. Esto asegura la transparencia.
- Uno puede comprar y vender fácilmente acciones de REIT. Esto asegura la liquidez.
- Los inversores en REIT pueden esperar un ingreso decente ya que al menos el 90% de sus ganancias se entregan a los inversores. Además, se sabe que los REIT funcionan bien debido a la constante apreciación a largo plazo del precio de las propiedades.
- Invertir en REIT permite a un inversor diversificar su cartera. Los REIT suelen tener una baja correlación con otras clases de activos.
Inconvenientes de invertir en REIT
- Los REIT tienen oportunidades de crecimiento limitadas, ya que el 90% o más de sus ganancias se distribuyen entre los accionistas, quedando solo el 10% o menos para reinvertir en el negocio.
- Los dividendos de REIT se gravan como dividendos habituales y no están sujetos a una tasa impositiva reducida como en algunos tipos de dividendos corporativos.
- El rendimiento de REIT depende del mercado inmobiliario. Por lo tanto, los factores comunes que afectan el mercado inmobiliario, como las tasas de interés, la valoración de la propiedad, las leyes fiscales y más, afectan el desempeño de los REIT.
- Algunos REIT cobran altas tarifas administrativas y de transacción a los inversores. Esto reduce su rendimiento neto.
REIT vs. Fondo Inmobiliario
Tanto el REIT o fideicomiso de inversión inmobiliaria como el fondo inmobiliario son útiles para diversificar las carteras de inversión a largo plazo de los inversores. Un fondo inmobiliario se centra principalmente en invertir en valores emitidos por empresas públicas inmobiliarias. Por otro lado, los REIT invierten directamente en un activo inmobiliario que genera ingresos. A diferencia de los fondos inmobiliarios, REIT no invierte en bienes inmuebles con la intención de revenderlos, sino para seguir obteniendo ingresos de ellos.
¿Cómo invertir en REIT?
Uno puede invertir en un REIT o en un fideicomiso de inversión en bienes raíces comprando acciones a través de un corredor. Para invertir en un REIT no cotizado, se necesita un corredor o un asesor financiero que participe en la oferta del REIT no cotizado. También se puede comprar un fondo mutuo REIT o un fondo cotizado en bolsa REIT. Además, también existen opciones para invertir en REITs a través de planes de inversión como ahorro para el retiro y otros fondos de inversión.
Hay más de 200 REIT en los EE. UU. Para elegir el mejor para invertir, uno debe estudiar el equipo de gestión y el historial de REIT. Se puede consultar el sistema EDGAR de la SEC para verificar la autenticidad de los REIT públicos y no negociados.
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