La tasa de capitalización es un concepto relevante en el mercado inmobiliario. Esta tasa ayuda a determinar la inversión en bienes raíces. O podemos decir que nos dice la tasa potencial de rendimiento de la inversión propuesta en bienes raíces. También lo llamamos tasa de capitalización. Entonces, cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mejor será para los inversores. 

En palabras simples, una tasa de capitalización es básicamente el rendimiento de un activo durante un período de un año. Además, supone que el inversionista compra la propiedad en efectivo y no tiene crédito.

Se ve como la medida de primera mano de si uno debe o no invertir en un activo inmobiliario específico. También podemos verlo como un retorno de la inversión (ROI) que generaría la propiedad. O sugiere la tasa de rendimiento intrínseca o no apalancada.

La fórmula para la tasa de capitalización

La tasa de capitalización considera la ganancia que el activo podría generar en comparación con su valor. Esta tasa se basa en el ingreso operativo neto (NOI) y el valor actual de mercado de la propiedad.  

La fórmula para la tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Precio de mercado actual

Después de reducir los impuestos a la propiedad, los costos de mantenimiento y otros gastos operativos del ingreso operativo bruto, obtenemos el ingreso operativo neto. Para una propiedad de alquiler, el NOI es el alquiler menos los gastos de mantenimiento. El cálculo no incluye la depreciación. El valor de mercado actual es el valor del activo en el mercado.

Hay otro enfoque para calcular la tasa de capitalización, e implica el uso del precio de compra original de la propiedad en lugar del precio de mercado actual de la propiedad. Entonces, el precio de mercado actual se sustituye por el precio de adquisición en la fórmula anterior. Por lo tanto, la fórmula modificada sería

La fórmula para la tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Precio de adquisición 

Este segundo enfoque, sin embargo, no se usa mucho. Esto se debe a que da un resultado inexacto cuando se trata de propiedades antiguas, que pueden tener una tasa de compra baja. Otra razón es que no podemos aplicar este enfoque a la propiedad heredada ya que el precio de compra puede ser nulo. Además, la primera versión es mejor porque los precios de las propiedades no se mantienen iguales a lo largo del tiempo.

Ejemplo de Tasa de Capitalización

Suponga que el Sr. A compra un terreno por valor de $350,000. El Sr. A espera ganar alrededor de $85,000 por año de la tierra. En este caso, la tasa de capitalización para el Sr. A sería de $85 000/$350 000 o 24,3 %. Esto significa que el Sr. A esperaría una ganancia del 24,3% anual de la tierra.

Cuando se utiliza una tasa de capitalización, se debe recordar que el mercado inmobiliario suele ser volátil. Esto significa que el valor de la tierra podría subir o bajar en poco tiempo.

Entonces, tomemos el ejemplo anterior más allá y supongamos que mientras tanto hay una caída en los precios de los bienes raíces. Y ahora, el valor del mismo terreno es de $200 000 y es probable que genere $50 000 al año. Entonces, la tasa de capitalización ahora sería de $50,000/ $200,000 o 25%.

Supongamos ahora que los precios de las propiedades suben, y que el valor del terreno es de $400 000 y podría generar alrededor de $100 000 al año. La tasa de capitalización ahora sería de $100,000/$400,000 o 25%.

Tomemos otro ejemplo de una propiedad de alquiler. Suponga que una propiedad de alquiler gana $ 2,000 de alquiler por mes. El dueño de la propiedad gasta los siguientes gastos anuales: seguro $500, $700 impuestos a la propiedad y $1000 como cuota de mantenimiento. El valor de la propiedad es de $120,000.

Para calcular la relación de capitalización, primero debemos calcular el NOI. El NOI (ingreso operativo neto) sería ($2000*12) menos los gastos operativos o $24 000 menos $500 menos $700 menos $1000 o $21 800.

Entonces, la relación de capitalización sería de $21,800/ $120,000 o 18.17%.

También puede usar nuestra calculadora para llegar rápidamente a la respuesta: Calculadora de tasa de capitalización.

Beneficios de la Tasa de Capitalización

Uno de los principales beneficios de la tasa de capitalización es que ayuda a los inversores a decidir si adquieren o no una propiedad. Un activo con una tasa de capitalización más alta suele ser una buena compra que uno con una tasa más baja en un conjunto similar de condiciones.

De esta manera, permite a los inversores comparar el potencial de ganancias de diferentes propiedades y luego seleccionar la propiedad con el mayor potencial de ganancias. Además, el índice de capitalización también da una idea de la tendencia de los precios inmobiliarios.

Además, la tasa de capitalización ayuda a comparar diferentes opciones de inversión. Por ejemplo, si un inversionista quiere decidir entre un bono del tesoro del 3 % y una propiedad con una tasa de capitalización del 5 %, entonces esta última es mejor. El 2% de rendimiento adicional es por el riesgo de invertir en bienes raíces.

Además, la tasa de capitalización también indica el tiempo que tardaría una propiedad en recuperar su inversión. Por ejemplo, si la tasa de capitalización de un activo es del 20%, podría significar que el inversionista podría recuperar la inversión en la propiedad en aproximadamente 5 años.  

También ayuda a determinar el riesgo de una inversión. Generalmente, una tasa más baja significa un riesgo más bajo, mientras que una tasa más alta sugiere un riesgo más alto. En realidad, no existe una tasa óptima. Todo depende de la preferencia de riesgo de los inversores.

Aunque una tasa de capitalización más alta es buena, no siempre indica una buena oportunidad de inversión. Por lo tanto, es importante que un inversor no deba depender únicamente de la tasa de capitalización y también se refiera a otros parámetros para decidir sobre la oportunidad de inversión.

inconvenientes

Los siguientes son los inconvenientes de una tasa de capitalización:

  • La tasa de capitalización brinda resultados precisos si el ingreso operativo neto es estable o no fluctúa mucho. En caso de que el NOI no sea regular, es mejor utilizar el método DCF (discounted cash flow).
  • La tasa de capitalización no informa sobre el riesgo futuro.
  • El cálculo de la tasa de capitalización asume un ingreso constante de la propiedad. Esto, sin embargo, no siempre es cierto. En el caso de una propiedad alquilada, la renta puede subir o bajar. Además, el valor de una propiedad puede cambiar sobre la base del entorno de mercado en curso. Además, los gastos operativos pueden no permanecer iguales.

Ultimas palabras

La tasa de capitalización es una métrica crucial para comparar propiedades similares, como en una ubicación similar o una edad similar. Ayuda a tomar decisiones de inversión. Sin embargo, no es una prueba completa. A pesar de los inconvenientes, los analistas e inversores utilizan ampliamente esta métrica para decidir sobre una oportunidad de inversión rentable. Sin embargo, un inversor o analista no debe depender únicamente de la tasa de capitalización para tomar su decisión de inversión inmobiliaria, sino que también debe utilizar otros métodos.

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