Significado de las obsolescencias físicas:

Las obsolescencias afectan negativamente al valor del inmueble. En otras palabras, reduce el valor de la propiedad. Además, las obsolescencias son de tres tipos en bienes inmuebles. Y estas son obsolescencias físicas, funcionales y externas (locales o económicas). Sin embargo, en este artículo discutiremos las obsolescencias físicas en detalle.

Las obsolescencias físicas significan la pérdida o disminución del valor de la propiedad por el uso y el paso del tiempo. En otras palabras, las obsolescencias físicas ocurren cuando la estética física de la propiedad se deteriora y requiere reemplazo o reparación. Por lo tanto, la obsolescencia física generalmente se relaciona con la edad de la propiedad y su uso.

Toda propiedad con el paso del tiempo y el uso requiere un mantenimiento regular. Sin embargo, si no se realiza un mantenimiento regular, la durabilidad y la longevidad de la propiedad se verán afectadas rápidamente. Además, hay muchos factores que pueden relacionarse con obsolescencias físicas como el desgaste normal, el diseño inadecuado de la construcción, los materiales y componentes inadecuados utilizados en la construcción de la propiedad, la falta de mantenimiento adecuado por parte del propietario, etc. Como la luz solar, el fuego, viento, tormentas, inundaciones y terremotos son factores naturales que causan daños a la propiedad. En palabras simples, las obsolescencias físicas son aquellos daños a la propiedad que son visibles y pueden ser identificables. Y esto se puede controlar mediante un mantenimiento regular, una planificación adecuada y la elección adecuada del material y el método de construcción.

Tipos de Obsolescencias

En este artículo, nuestro enfoque está en las obsolescencias físicas de los bienes raíces/propiedades. Sin embargo, al menos entendamos la definición de otros tipos de obsolescencia también. Y estos son:

Obsolescencias funcionales:

Ocurre cuando una propiedad pierde su valor debido a su diseño, arquitectura, estilo, amenidades inadecuadas o anticuadas, tamaño, etc. Por lo tanto, podemos decir que es por factores internos de la propiedad.

Obsolescencias Económicas:

Ocurre cuando el precio de la propiedad se deteriora debido a factores externos. Y estos factores pueden ser los cambios en el patrón de tráfico local, la creación o aparición de servicios públicos molestos y entornos ruidosos, la construcción de plantas de tratamiento de aguas residuales, centrales eléctricas, cárceles, etc.

Tipos de obsolescencias físicas:

Las obsolescencias físicas se pueden clasificar en dos categorías,

  • Obsolescencias curables
  • Obsolescencias no curables

Obsolescencias curables:

Las obsolescencias curables significan daños a la propiedad que son reparables y reemplazables económicamente. El costo de reparar el componente dañado o parte de la propiedad no excede la pérdida de valor. En otras palabras, las ganancias sobre el valor del activo/propiedad resultantes de la reparación compensarán el costo de reparación. De ahí que el coste de reparación, el incremento del valor y la vida económica del inmueble sean los principales factores a tener en cuenta para la toma de decisiones frente a las obsolescencias subsanables.

Las obsolescencias curables incluyen repintado, reemplazo de puertas y ventanas, reemplazo de alfombras, azulejos rotos, fugas o accesorios de plomería, impermeabilización de paredes, reparaciones de techos, mantenimiento diferido, etc.

Obsolescencias incurables:

Las obsolescencias incurables no son económicas de reparar o reemplazar, ya que el costo de reparación excede la ganancia en valor.

Dichos elementos obsoletos incluyen marcos estructurales, cimientos o estructuras de techo. Si la fundación del inmueble es defectuosa, se consideraría como obsolescencia incurable. Como en esta situación derribar el edificio y empezar de cero es más factible que repararlo.

Los marcos estructurales de la propiedad se deterioran a diferentes ritmos, según el tiempo que se espera que duren. Por lo tanto, el tasador clasifica las obsolescencias incurables en las expectativas de vida de los componentes del edificio como obsolescencias incurables de corta duración y obsolescencias incurables de larga duración .

de corta duración

Elementos de vida corta cuya vida económica restante esperada es más corta que la vida económica restante de toda la estructura. Esto incluye sistemas eléctricos y mecánicos, muebles y accesorios que se desgastan más rápido que el resto de la propiedad. Esto también incluye elementos que aún no están listos para reemplazar.

larga vida

Elementos de larga duración cuya vida económica restante esperada es igual a la vida económica restante de toda la estructura. Esto incluye marcos de cimentación, estructura de techo y piso, etc.

Métodos de determinación de obsolescencias físicas:

Existen tres métodos básicos para calcular la obsolescencia física:

  1. Método de extracción de mercado/Método de comparación de ventas
  2. Método Edad-Vida
  3. Método de descomposición/Método de condición observada

A) Método de extracción de mercado/Método de comparación de ventas:

Este método es particularmente útil en la tasación masiva. En este método, el tasador compara la propiedad con otra propiedad vendida recientemente que tiene características similares en tamaño, forma, diseño y en la misma ubicación. Los siguientes pasos están presentes en la determinación:

  • Identificar ventas comparables
  • Establezca la fecha de venta, el precio de venta, el área del sitio y el valor del terreno.
  • Ajuste comparable agregando o deduciendo valor.
  • Determine el valor neto de la mejora restando el valor del terreno del precio de venta total.

 Además ciertas limitaciones al método de extracción de Mercado:

  • Difícil de encontrar comparables apropiados
  • Requiere una gran cantidad de datos
  • Menos flexible en comparación con otros métodos.

B) Método Edad-Vida:

Este método también se denomina método de línea recta, ya que en este método se estima la edad efectiva de la propiedad y cada año se hace una provisión de depreciación igual al porcentaje. De manera que al final de la vida del activo la depreciación total prevista sea igual al 100% del costo del inmueble.

De igual forma, se usa la mayor parte del tiempo y es fácil determinar el deterioro físico. En este método, la relación entre la vida efectiva y la vida económica total se calculará y multiplicará por el costo de reposición de la propiedad.

La fórmula del método Age Life

La siguiente fórmula nos dará una comprensión más clara:

Porcentaje de depreciación = Edad efectiva ÷ Vida económica total

Monto en dólares de la depreciación = Costo de reemplazo por una propiedad nueva similar × Porcentaje de depreciación

Vida económica total = Edad efectiva + Vida económica remanente

Entendamos las terminologías utilizadas en la fórmula anterior:

La edad efectiva de la propiedad se determina en función de la condición actual de la propiedad en lugar de la edad real. En otras palabras, significa la antigüedad de la propiedad. Esto influye directamente con el mantenimiento de la propiedad. Si la propiedad está bien mantenida, la edad efectiva será menor en comparación con la edad real.

La edad real es el número de años transcurridos desde la fecha de construcción de la estructura.

La vida económica se refiere al período estimado en que la propiedad permanece útil y contribuye al valor de la propiedad. Sin embargo, la vida económica restante es la diferencia entre la vida económica y la edad efectiva de la propiedad. La renovación y remodelación pueden afectar la vida física y extender la vida económica restante de la propiedad.

El costo de reproducción o reemplazo es el costo incurrido para construir o reemplazar la parte o función existente de las mejoras.

Entendamos con un ejemplo:

Costo de reproducción nuevo – $ 100,000

Vida económica esperada – 50 años

Vida efectiva actual – 10 años

Depreciación = $100,000 * 10/50

                   =$20,000

Método de limitación de edad/vida:

  • No considera las obsolescencias curables por separado.
  • Considera la misma vida económica tanto para artículos de vida corta como para artículos de vida larga.

i) Método edad-Vida modificada:

Este método es útil cuando el edificio tiene una gran cantidad de depreciación física o funcional curable.

En este método, se considera obsolescencia curable a los componentes 100% depreciables e incurables calculados por el método de edad – vida.

La fórmula para estimar la depreciación bajo el método de vida útil modificada es la siguiente:

Depreciación incurable =

(Costo de reemplazo/reproducción nuevo – costo de curar elementos curables) ×

Edad efectiva ÷ Vida económica total

Depreciación total= Depreciación curable + Depreciación incurable                                                     

Limitación del método de edad de vida modificada:
  • Aunque es más preciso, no permite la diferencia individual en la vida económica restante de los diferentes componentes. Como utiliza una sola relación edad/vida para cada componente de las mejoras.

C)Método de descomposición/Método de condición observada:

En este método, se requiere realizar un análisis separado de cada forma de depreciación (física, funcional, económica). Al usar este método, es necesario juzgar la condición y la vida física esperada de cada componente del edificio, incluidos los elementos de corta duración, los elementos de larga duración, los curables y los incurables.

Pasos en el método de desglose:

  • Identificar el deterioro físico curable y el costo para curar estos elementos establecidos
  • Estimar obsolescencias físicas y funcionales curables de corta duración.
  • Se identificó la edad y la expectativa de vida de los artículos de larga duración y se estimó la obsolescencia física incurable.
  • Estimación del impacto de la obsolescencia externa
  • Sume la depreciación total y la estimación del valor de la propiedad.
Limitación del método de desglose:
  • Este método es complejo y requiere mucho tiempo, por lo que no es útil en la tasación masiva.
  • Requiere un análisis detallado y un juicio sobre la condición y la expectativa de vida de cada componente.
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