¿Qué es el Deterioro Físico?

El deterioro físico es el desgaste más evidente de un activo porque es visible. Un activo es testigo de tal deterioro si no se somete a un mantenimiento regular. O bien, su mantenimiento no puede seguir el ritmo del desgaste físico del activo. Por ejemplo, un automóvil nuevo comenzará a parecer viejo unos años más tarde si el mantenimiento no está a la altura.

En palabras simples, podemos decir que es la pérdida en el valor de un activo debido a causas naturales, edad, uso o intervención humana. Las causas naturales pueden ser lluvia, termitas, polvo, terremotos, inundaciones, etc. Y la causa humana puede ser fuego, negligencia, avería y más.

Comprender dicho deterioro es útil para determinar la depreciación.

Deterioro físico: ¿son curables?

Sobre el papel o en teoría, todo tipo de deterioro físico es curable. Pero, es mejor dejar algo de deterioro ya que se debe a razones prácticas. Por ejemplo, si hay un problema con los cimientos de la casa. Será costoso repararlo.

Un punto a tener en cuenta es que el deterioro físico no significa obsolescencia. Por lo tanto, es posible reparar la mayoría de las formas de deterioro físico. Por ejemplo, suponga que la pintura de su casa comienza a verse vieja. Siempre puedes curar este deterioro volviendo a pintar tu casa. Algunas de las formas comunes de deterioro físico que son curables son: cableado suelto o defectuoso, reparaciones, impermeabilización, pintura, material de construcción, baldosas sueltas y más.

La intensidad del deterioro que sufre un activo depende del mantenimiento y de la calidad original del activo. Por ejemplo, es probable que una casa que utiliza materiales de construcción de buena calidad sobreviva mejor al deterioro que una casa construida con materiales de construcción de baja calidad. Además, una casa que pasa por trabajos regulares de mantenimiento, como pintura, reparación, etc., es testigo de un menor deterioro.

Categorías de deterioro físico

Hay principalmente dos tipos de tal deterioro:

Deterioro curable

Dichos deterioros son económicamente factibles de tratar o curar. El deterioro es económicamente factible de tratar si el aumento en el valor del activo (después de la reparación) es mayor o igual al costo de reparación. Para determinar si curar el deterioro es económicamente factible o no, es necesario estimar el costo de las reparaciones. Además, es necesario estimar el aumento de valor de la reparación, si la hubiere, en el valor del activo.

Por ejemplo, el techo de una casa sufre daños a causa de un terremoto. La cuenta para reparar el techo es de $5,000. Hacer esta reparación es factible porque repararla definitivamente aumentaría el valor de la casa.

Deterioro incurable

Como sugiere el nombre, es el tipo de deterioro que es incurable. Esto significa que el costo de realizar dichas reparaciones sería mayor que el valor que generará. Por lo tanto, dichos deterioros no son económicamente factibles de llevar a cabo. Por ejemplo, una falla está en los cimientos de una casa. Para repararlo, uno tiene que reconstruir la casa desde cero. En todos estos casos, por lo general, el costo de curar o reparar el activo siempre sigue siendo muy alto en comparación con el valor final de ese activo después de la reparación. En otras palabras, el valor agregado al activo permanece menos el costo que necesitaría reparar.

Deterioro físico incurable de corta duración

Esta es una subcategoría de deterioro incurable. Incluye los artículos que ya no son deseables y, por lo tanto, requieren reemplazo. O esta categoría incluye los objetos que tienen una vida útil menor que la vida útil de las mejoras. Tal categoría incluye los objetos que se desgastan más rápido que el trabajo de mantenimiento.

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Por ejemplo, una chimenea eléctrica se vuelve indeseable después de algunos años porque hay chimeneas nuevas y más eficientes disponibles en el mercado. Si la chimenea vieja está en buenas condiciones de funcionamiento, puede que no sea rentable reemplazarla por una nueva. Con el tiempo, cuando esta chimenea envejezca mucho, será económicamente factible reemplazarla en lugar de repararla y aumentar la vida útil por un período corto.

Algunos, sin embargo, creen que el deterioro físico de corta duración es curable. Argumentan que dicho deterioro eventualmente se arreglará (es decir, se reemplazará).

Otras formas de deterioro

Un activo también puede experimentar otros tipos de deterioro, además del deterioro físico. Estos son

Obsolescencia Funcional

La obsolescencia funcional se refiere al deterioro debido a una característica del activo que ya no es útil. La presencia de esa característica da como resultado una caída en el valor del activo. De manera similar, el deterioro puede deberse a la ausencia de una característica particular en el activo. Tal deterioro podría deberse a un cambio en la tecnología, un cambio en las preferencias y más. Por ejemplo, un edificio antiguo de varios pisos no tiene ascensor, lo cual es imprescindible en la época actual . Un punto a tener en cuenta es que dicha obsolescencia es reparable si el precio de reparación es menor que el valor que aporta. Por ejemplo, no hay extintores de incendios ni bocas de incendio en un edificio de varios pisos. Sin embargo, estas instalaciones son fáciles de instalar y, definitivamente, el costo también es menor en comparación con el valor agregado que ofrecerá al edificio.

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Obsolescencia Externa

Esta es la pérdida en el valor de la propiedad debido a factores externos sobre los cuales el dueño no tiene control. Los factores externos podrían ser una nueva política gubernamental, cambios en el tráfico, limitaciones ambientales y más. También podemos decir que estos son los factores que resultan en la pérdida del valor de una propiedad sin culpa del propietario. Por ejemplo, el gobierno decide construir una cárcel en la localidad. El valor de la propiedad en tal caso bajaría.

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